原標(biāo)題：穿透碧桂園中報(bào)：高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略強(qiáng)力助推業(yè)績(jī)，低杠桿高儲(chǔ)備占先機(jī)
大規(guī)模、高增速、充裕現(xiàn)金流、低負(fù)債，這四個(gè)本不會(huì)在房企身上一起出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，碧桂園做到了。
8月21日，碧桂園（02007）公布了2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。值得注意的是，中報(bào)發(fā)布后，因工地事故頻發(fā)而遭受市場(chǎng)輿論質(zhì)疑的碧桂園，股價(jià)當(dāng)天大漲7.74%。為此，我們對(duì)中報(bào)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行了解析，以探究其中的原因。
高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速
此前，高周轉(zhuǎn)這種運(yùn)營(yíng)模式被一線房企所熱捧。首先，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的背景下，高周轉(zhuǎn)可實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，降低存量。其次，房企資金成本較高，高周轉(zhuǎn)實(shí)際上提高了資金使用效率，變相降低了借貸利率。同時(shí)，高周轉(zhuǎn)使得房企能加大布局力度，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
碧桂園高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，可以說(shuō)是其業(yè)績(jī)大漲的強(qiáng)力助推劑。中報(bào)顯示，2018年的前六個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)42.8%，甩開(kāi)萬(wàn)科超過(guò)1000億。合同銷售面積4389萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%。上半年凈利潤(rùn)163.2億元，同比增長(zhǎng)為94.9%，凈利率12.37%，同比上升1.6%。每股盈利及每股股息均錄得70%以上的同比增幅。
在超越萬(wàn)科、穩(wěn)坐房企銷售的同時(shí)，碧桂園上半年銷售樓款現(xiàn)金回籠約為人民幣3360.2億元，同比顯著增長(zhǎng)52.38%%，這一數(shù)據(jù)高出銷售額同比增速10個(gè)百分點(diǎn)，這使得碧桂園銷售回款率高達(dá)81.46%，充分證明了碧桂園“樓賣的出去，錢收的回來(lái)”。
但是，弦繃久了易折。在高周轉(zhuǎn)指導(dǎo)下的項(xiàng)目推進(jìn)中，碧桂園工地出現(xiàn)了一些誰(shuí)也不愿看到的事故。
面對(duì)這樣的局面，中報(bào)發(fā)布前四天，在碧桂園集團(tuán)安全生產(chǎn)委員會(huì)的會(huì)議中，楊國(guó)強(qiáng)明確強(qiáng)調(diào)公司的價(jià)值觀：“百年企業(yè)的基石是什么，它一定要在安全質(zhì)量很有保障的情況下，才能持續(xù)。”他提出，碧桂園要建立最好的安全質(zhì)量體系。“哪怕速度慢一些，利潤(rùn)少一些，也要保證安全質(zhì)量。”
與此呼應(yīng)，8月21日，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，公司發(fā)展將逐步進(jìn)入平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展的“提質(zhì)控速”新階段，保證有質(zhì)量的發(fā)展。“下半年把安全質(zhì)量放在第一位，放慢發(fā)展速度。但這是相對(duì)我們自己而言，在保證安全質(zhì)量的前提下，相信未來(lái)還是會(huì)給投資者和社會(huì)一個(gè)滿意的答卷。”
高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速，碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略的專向，可以說(shuō)是抓住了行穩(wěn)致遠(yuǎn)的核心，提高了消費(fèi)者的信任度，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)其可持續(xù)發(fā)展的信心。
質(zhì)變式業(yè)績(jī)能否持續(xù)
但是，市場(chǎng)也發(fā)出了這樣的質(zhì)疑聲：控速是否會(huì)導(dǎo)致碧桂園業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠼的兀繉?shí)際上，一家房地產(chǎn)上市企業(yè)未來(lái)發(fā)展如何，關(guān)鍵在兩個(gè)指標(biāo)，即杠桿率和土地儲(chǔ)備。
分析碧桂園中報(bào)發(fā)現(xiàn)，其凈借貸比率為59.0%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，連續(xù)11年控制在紅線70%以下。碧桂園有息負(fù)債2939.21億，一年以內(nèi)短期債務(wù)及長(zhǎng)期債務(wù)當(dāng)期部分占比24.54%，短期資金壓力較輕。其加權(quán)平均借貸成本僅為5.81%。
而截至6月30日，碧桂園賬面擁有可動(dòng)用現(xiàn)金余額2099.1億，占總資產(chǎn)比例15%，同比增長(zhǎng)約75%。此外，該集團(tuán)仍有2813.9億未動(dòng)用銀行授信。
值得注意的是，繼2016、2017年后，碧桂園再一次實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。以A股上市房企為例，去年同期超半數(shù)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。
大規(guī)模、高增速、充裕現(xiàn)金流、低負(fù)債，這四個(gè)本不會(huì)在房企身上一起出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，碧桂園做到了。
當(dāng)前，三四線棚改貨幣化去庫(kù)存仍在進(jìn)行時(shí)，一二線壓力較大導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)情緒高漲，立足于聚焦三四線、鞏固一二線的方針，截至2018年6月30日，碧桂園擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約3.64億平方米，項(xiàng)目分布于30個(gè)省/自治區(qū)/直轄市的261個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1051個(gè)區(qū)/縣，位于一二線和位于三四線銷售金額比例為37：63。
且相比2017年拿地成本3406元／平方米，碧桂園2018年前6個(gè)月國(guó)內(nèi)獲取土地的平均地價(jià)2387元/平方米，足足下降了將近30%。
在當(dāng)前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)、房企融資渠道縮窄且成本上升的情勢(shì)下，碧桂園低杠桿、充裕的低價(jià)后備土地、一二線與三四線4:6的黃金分割，相信已保障其在后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展中占得先機(jī)。
大規(guī)模、高增速、充裕現(xiàn)金流、低負(fù)債，這四個(gè)本不會(huì)在房企身上一起出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，碧桂園做到了。
8月21日，碧桂園（02007）公布了2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。值得注意的是，中報(bào)發(fā)布后，因工地事故頻發(fā)而遭受市場(chǎng)輿論質(zhì)疑的碧桂園，股價(jià)當(dāng)天大漲7.74%。為此，我們對(duì)中報(bào)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行了解析，以探究其中的原因。
高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速
此前，高周轉(zhuǎn)這種運(yùn)營(yíng)模式被一線房企所熱捧。首先，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的背景下，高周轉(zhuǎn)可實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，降低存量。其次，房企資金成本較高，高周轉(zhuǎn)實(shí)際上提高了資金使用效率，變相降低了借貸利率。同時(shí)，高周轉(zhuǎn)使得房企能加大布局力度，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
碧桂園高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，可以說(shuō)是其業(yè)績(jī)大漲的強(qiáng)力助推劑。中報(bào)顯示，2018年的前六個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)42.8%，甩開(kāi)萬(wàn)科超過(guò)1000億。合同銷售面積4389萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%。上半年凈利潤(rùn)163.2億元，同比增長(zhǎng)為94.9%，凈利率12.37%，同比上升1.6%。每股盈利及每股股息均錄得70%以上的同比增幅。
在超越萬(wàn)科、穩(wěn)坐房企銷售的同時(shí)，碧桂園上半年銷售樓款現(xiàn)金回籠約為人民幣3360.2億元，同比顯著增長(zhǎng)52.38%%，這一數(shù)據(jù)高出銷售額同比增速10個(gè)百分點(diǎn)，這使得碧桂園銷售回款率高達(dá)81.46%，充分證明了碧桂園“樓賣的出去，錢收的回來(lái)”。
但是，弦繃久了易折。在高周轉(zhuǎn)指導(dǎo)下的項(xiàng)目推進(jìn)中，碧桂園工地出現(xiàn)了一些誰(shuí)也不愿看到的事故。
面對(duì)這樣的局面，中報(bào)發(fā)布前四天，在碧桂園集團(tuán)安全生產(chǎn)委員會(huì)的會(huì)議中，楊國(guó)強(qiáng)明確強(qiáng)調(diào)公司的價(jià)值觀：“百年企業(yè)的基石是什么，它一定要在安全質(zhì)量很有保障的情況下，才能持續(xù)。”他提出，碧桂園要建立最好的安全質(zhì)量體系。“哪怕速度慢一些，利潤(rùn)少一些，也要保證安全質(zhì)量。”
與此呼應(yīng)，8月21日，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，公司發(fā)展將逐步進(jìn)入平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展的“提質(zhì)控速”新階段，保證有質(zhì)量的發(fā)展。“下半年把安全質(zhì)量放在第一位，放慢發(fā)展速度。但這是相對(duì)我們自己而言，在保證安全質(zhì)量的前提下，相信未來(lái)還是會(huì)給投資者和社會(huì)一個(gè)滿意的答卷。”
高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速，碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略的專向，可以說(shuō)是抓住了行穩(wěn)致遠(yuǎn)的核心，提高了消費(fèi)者的信任度，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)其可持續(xù)發(fā)展的信心。
質(zhì)變式業(yè)績(jī)能否持續(xù)
但是，市場(chǎng)也發(fā)出了這樣的質(zhì)疑聲：控速是否會(huì)導(dǎo)致碧桂園業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠼的兀繉?shí)際上，一家房地產(chǎn)上市企業(yè)未來(lái)發(fā)展如何，關(guān)鍵在兩個(gè)指標(biāo)，即杠桿率和土地儲(chǔ)備。
分析碧桂園中報(bào)發(fā)現(xiàn)，其凈借貸比率為59.0%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，連續(xù)11年控制在紅線70%以下。碧桂園有息負(fù)債2939.21億，一年以內(nèi)短期債務(wù)及長(zhǎng)期債務(wù)當(dāng)期部分占比24.54%，短期資金壓力較輕。其加權(quán)平均借貸成本僅為5.81%。
而截至6月30日，碧桂園賬面擁有可動(dòng)用現(xiàn)金余額2099.1億，占總資產(chǎn)比例15%，同比增長(zhǎng)約75%。此外，該集團(tuán)仍有2813.9億未動(dòng)用銀行授信。
值得注意的是，繼2016、2017年后，碧桂園再一次實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。以A股上市房企為例，去年同期超半數(shù)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。
大規(guī)模、高增速、充裕現(xiàn)金流、低負(fù)債，這四個(gè)本不會(huì)在房企身上一起出現(xiàn)的關(guān)鍵詞，碧桂園做到了。
當(dāng)前，三四線棚改貨幣化去庫(kù)存仍在進(jìn)行時(shí)，一二線壓力較大導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)情緒高漲，立足于聚焦三四線、鞏固一二線的方針，截至2018年6月30日，碧桂園擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約3.64億平方米，項(xiàng)目分布于30個(gè)省/自治區(qū)/直轄市的261個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1051個(gè)區(qū)/縣，位于一二線和位于三四線銷售金額比例為37：63。
且相比2017年拿地成本3406元／平方米，碧桂園2018年前6個(gè)月國(guó)內(nèi)獲取土地的平均地價(jià)2387元/平方米，足足下降了將近30%。
在當(dāng)前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)、房企融資渠道縮窄且成本上升的情勢(shì)下，碧桂園低杠桿、充裕的低價(jià)后備土地、一二線與三四線4:6的黃金分割，相信已保障其在后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展中占得先機(jī)。